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关于营改增的32个问题你知道答案么?

[日期:2016-04-20] 来源:  作者: [字体: ]

1、房地产开发企业是否可以在项目开发初期(即在他们取得收入之前)登记为增值税一般纳税人?

  答:一般纳税人的认定是以公司为主体,不是以项目为主体。一般情况下,对于已经成立的公司,年销售收入(不含税)大于500万的公司会被税局强制认定为一般纳税人资格;对于销售收入不足500万的公司,如果会计核算健全、能够提供税务资料的公司也可以向税局申请一般纳税人资格,由税局审核通过并登记为一般纳税人资格;对于新成立没有营业收入的公司,如果能向税局提供相关资料证明公司未来一年可以达到一般纳税人的收入和相关要求,也可以向税局申请一般纳税人资格,由税局管理科室审核通过并登记为一般纳税人资格,这样可以解决对于新公司新项目在公司成立初期发生的成本费用所产生进项的不能认证抵扣问题,这样等到公司实际产生销售收入,前期的累计进项将可以用来抵扣产生销售收入的当期销项。

  2、小规模纳税人可以自己开增值税普票和专票吗?

  答:小规模纳税人可以自己开增值税普票,如果需要开增值税专用发票,则需要凭销售合同向当地税务局申请代开发票。

  3、房地产开发企业营改增的计税方法有哪几种?分别适用什么项目类型?

  答:房地产开发企业营改增后有两种计税方法,对于符合“房地产老项目”定义的自建项目可以由企业自行选择一般征税方法或用简易征收方法,如果选择简易征收办法则按照5%征收率,如果选择一般计税的办法,企业可以按照抵减土地价款后的差额部分按11%征税,另外,在收到预收款时须先按3%预缴。

  4、对于可以选择一般征税和简易征收过渡性政策的“房地产老项目”如何具体定义?

  答:《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条规定:

  房地产老项目,是指:

  (一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;

  (二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

  一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。

  5、房地产开发商在已取得同一土地证后,其中有的楼号在5月1日才取得施工许可证,是否可划为老项目?

  答:不可以,不是以土地证作为划分依据,而是以施工许可证注明的建设规模为依据进行划分。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十三条规定:一般纳税人销售自行开发的房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

 6、对于可以界定为老项目的房地产企业,如何选择适用征收办法对企业更有利?

  答:对于集团型房地产企业来说,一方面,要考虑平稳过渡,如果采用简易计税方法,至少保证税负不增加,这是基本的一个底线;另一方面,需要对项目毛利率、土地成本占比以及进项收入比做一个综合测算,看哪种情况下税负水平更低,针对一些特殊的项目,比如低毛利或者负毛利的项目,如果按简易计税去征收,则必须交5%的增值税,但按一般计税方法的话,可能不用交增值税,因此,需要作整体的测算。

  7、简易征收的纳税人能不能开出增值税专用发票?

  答:能否开出增值税专用发票取决于纳税人的税务资质,跟是否采取简易征收无关。是否采用简易征收则取决于对新老项目的认定。也就是说具有一般纳税人资格但因为老项目选择了简易征收的纳税人是可以开具增值税专用发票的。

  8、请问个人可以到税务机关申请代开增值税专用发票吗?

  答:不可以。根据《国家税务总局关于印发〈税务机关代开增值税专用发票管理办法(试行)〉的通知》(国税发【2004】153号)规定,已办理税务登记的小规模纳税人(包括个体经营者)发生增值税应税行为,需要开具专用发票时,可向其主管税务机关申请代开。对于已办理税务登记的个体工商户可以申请代开增值税专用发票,但是其他个人不得申请代开增值税专用发票。

  9、项目所在地和机构所在地不一致的情况,纳税地点在哪里?

  答:纳税人应按照上述计税方法在项目所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

  《营业税改征增值税试点实施办法》第四十六条规定:增值税纳税地点为:

  (一)固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的,应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准,可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

  (二)非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税;未申报纳税的,由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。

  (三)其他个人提供建筑服务,销售或者租赁不动产,转让自然资源使用权,应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。

  (四)扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。

  10、转让境内或境外房地产企业的股份或其他股权性投资,是否适用增值税?

  答:初步判定不适用。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中明确不征收增值税项目包含:在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

  11、文件中所指全部价款和价外费用是指含税还是不含税?

  答:含税。《附件2》第一条,第(七)款建筑服务,第4、5点规定,“一般纳税人跨县(市)提供建筑服务,应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额,按照2%的预征率在建筑服务发生地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。一般纳税人跨县(市)提供建筑服务,选择适用简易计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额,按照3%的征收率计算应纳税额。

 12、4月30日前执行合同在“营改增”后收到增值税专用发票不能抵扣的情形?

  答:房地产、建筑企业“营改增”过渡期间有三种不能抵扣进项税金的增值税专用发票:

  一是“营改增”前签订的材料采购合同,已经履行合同,但建筑材料在“营改增”后才收到并用于“营改增”前未完工的项目,而且“营改增”后才付款给供应商而收到材料供应商开具的增值税专用发票。

  二是“营改增”前采购的材料已经用于“营改增”前已经完工的工程建设项目,“营改增”后才支付采购款,而收到供应商开具的增值税专用发票。

  三是“营改增”之前采购的设备、劳保用品、办公用品并支付款项,但“营改增”后收到供应商开具的增值税专用发票。

 13、 “营改增”后新业务收到增值税专用发票不能抵扣的情形?

  答:房地产、建筑企业“营改增”后不能抵扣进项税金的特殊增值税专用发票主要有:

  一是供应商开具发票摘要为“材料一批”的运输发票、办公用品等汇总清单的发票,但没有补充开具具体《销售货物或者提供庆税劳务清单》的情形不能抵扣进项税金。国家税务总局《关于修订增值税专用发票使用规定的通知》(国税发[2006]156号)第十二条规定:一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的,同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》,并加盖财务专用章或者发票专用章。

  二是购买职工福利用品的增值税专用发票。

  三是发生非正常损失的材料和运输费用中含有的进项税金(例如,工地上被小偷偷窃的钢材、水泥)。

  四是建筑施工企业自建工程所采购建筑材料收到的增值税专用发票。

  五是房地产公司开发的产品,例如商铺、商场、写字楼由自己持有经营,以上开发产品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑劳务部分的进项税额不得从销项税额中抵扣。

  六是获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天。国家税务总局《关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》(国税函[2009]617号)第一条规定,增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、(货物运输增值税专用发票)和机动车销售统一发票,应在开具之日起180日内到税务机关办理认证,并在认证通过的次月申报期内,向主管税务机关申报抵扣进项税额。基于此规定,获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天则不可以抵扣进项税额。

  14、对于购买房地产不动产产生的进项税,是否有年度可抵扣金额或可抵扣百分比的限制?

  答:增值税一般纳税人(以下称纳税人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。

  取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,属于不动产在建工程。房地产开发企业自行开发的房地产项目,融资租入的不动产,以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

  15、对于4月30日前已收到预售款并已经缴纳了营业税,但未开具营业税发票的,如何处理?

  答:在营业税体制下,许多的预收款可能已经交税,但未开具营业税发票,现在《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》明确4月30日前收到的预收款,如已缴纳营业税但未开具营业税发票,后续可以开具增值税普通发票,但不可开具专用发票。是否重复纳税或者是否退营业税,还是按差额去补税,目前尚未明确。

  16、土地出让金是按一次性扣减还是采取其他分摊办法?

  答:按销售面积分摊到各期。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第五条、第六条、第七条规定,当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:

  当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

  房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

  支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

  在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

  一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况,扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

 17、按规定4月30日之后取得的不动产可以认证抵扣,那么如何界定“取得”的定义?按照合同约定交割日期、竣工备案还是房产登记日期?

  答:有待各地细则进一步确认。

  18、对于新老项目划分中的合同约定开工日期,是否需要去税局备案才能认定?

  答:有待各地细则进一步确认。

  19、营改增之前已经签订了商业地产出租合同,合同尚未到期,营改增之后如何征税?

  答:4.30之前签订的出租合同,意味着这个项目可以选择简易计税法,如果重签合同,税负是稍微有利的。

  20、用于简易计税方法计税项目,如非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务,能不能抵扣?

  答:不能抵扣。

 21、可抵扣的土地出让金,范围包括动拆迁费和城市基础设施配套费吗?

  答:《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第六条规定,在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。按该条文表述,土地出让金可能是狭义范围,因此,可能不能抵扣,不过具体需要各地后续实施时进一步明确规定。

  22、房地产企业购买贷款服务及贷款利息可否进项抵扣?

  答:不可抵扣。

  23、营改增后企业的招待费能做进项抵扣的吗?

  答:不可抵扣。餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务、集体福利或者个人消费,这些不能抵扣,纳税人的交际应酬消费属于个人消费,所以不能抵扣。

  24、餐饮业即使开给公司的发票是不是都不可以抵扣?

  答:不可抵扣。

  25、如果实行简易征收的话,在促销送冰箱时取得的进项可不可以抵扣?

  答:不可以的,简易计税是不可以抵扣进项的。与此同时,需要规避被认定为混合销售。

  26、向客户提供的免租期、“免费”车位及其他优惠,是否需要作“视同销售”处理?同样,开发商向承包商提供原材料及设备是否需作“视同销售”处理?项目开发建造的配套设施是否视同销售?

  答:需要通过技巧性的安排来规避该情形。

  如果合同明确减免租期的话,一般会作为视同销售。但免租期是一个常规的商业操作,可以通过其他安排,去避免视同销售情形。

  比如说,现在的纳税时间是以合同约定的付款时间作为一个纳税义务产生的时间点,实际操作中,可能确实存在三个月的免租期,有两个方法:第一种方法是在合同里不注明是从第四个月开始收租金,之后正常收取;第二种方法是把三个月租金平摊到六个月,租期没有变,但措辞有变化,来避免视同销售的处理。

  免费停车如果被归到不动产租赁下面,需要交11%的增值税,那如何避免视同销售?第一个措辞要留心,避免免费说辞;第二个跟税局做合理解释,停车服务不是免费提供的,是从商户收取的,避免税局质疑或者在遇到质疑的时候可以有个合理的解释。

  房子的配套设施是开发产品的成本支出,其销项税额已随开发产品实现,因此不需要再单独交销项税,不需要视同销售,否则就会导致重复征税。

 27、关于房地产企业售后返租的问题,房地产企业面向终端客户租金收入是按11%征收吗?那小业主返租给房地产企业所开具的发票能抵吗?

  答:售后返租其实对房地产企业而言是个二房东角色,没有过渡期的优惠,业主可以用过渡政策,按5%简易征收,但由于二房东不是业主,所以没有办法使用这个过渡期政策,需要按照11%征收。

  另外售后返租,由于小业主是个人,根据目前法律规定无法开具增值税专用发票,因此,小业主返租给房地产开具的发票无法抵扣。可能面临比较大的税率增长,这个需要注意。但在实际执行中,各地政策有差异,比如深圳规定个人出租可以由当地税务机关代开增值税专用发票,需要区别对待。

 28、目前地税部门催促施工企业和房地产企业赶在4月30日前去交营业税等,如何应对?

  答:如果企业在4月30日之前已经收款,但没交税和开票,纳税义务已经发生,需要照章纳税。当然各企业对纳税时点也需要充分考虑,避免遭受损失,其中营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。建筑业纳税义务发生时间比较复杂,需划分几种具体情况:

  一是实行合同完成后一次性结算价款办法的工程项目,其纳税义务发生时间为施工单位与发包单位进行工程合同价款结算的当天;

  二是实行旬未或月中预支、月终结算、竣工后清算办法的工程项目,其纳税义务发生时间为月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天;

  三是实行按工程形象进度划分不同阶段结算价款办法的工程项目,其纳税义务发生时间为各月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天;四是实行其他结算方式的工程项目,其纳税义务发生时间为与发包单位结算工程价款的当天。

  29、物业转售水电,如何计税?

  答:各地一般都有相应政策说明,广州规定较有代表性可供参考,根据广州市国家税务局《关于转售水、电征收增值税问题的通知》(穗国税[2004]173号)的规定:水、电总表纳税人向分表纳税人单独收取分摊水、电费的,应照章缴纳增值税;同时,取消使用水电费分摊明细表抵扣进项税额的规定,分表的增值税一般纳税人只能凭取得的增值税专用发票抵扣水、电费进项税额,总表纳税人可以到主管税务机关申请认定为增值税一般纳税人,纳入防伪税控系统管理。

  广州市总表纳税人向分表纳税人转售自来水时,可以按照6%征收率或13%适用税税率计算缴纳增值税。总表纳税人按照6%征收率计算缴纳增值税时,其取得的水费进项税额不得抵扣;总表纳税人按照13%适用率计算缴纳增值税时,其取得的水费进项税额可以抵扣。

  分表纳税人在计算缴纳增值税时,可以凭以总表纳税人取得的增值税专用发票抵扣水、电费进项税额。

  30、5月1日前房地产开发老项目所收取的乙方保证金,并已缴营业税,5月1日后是否可向税局申请退税?

  答:可以申请退税,但裁量权在当地税务局。

  31、5月1日后,房地产开发企业是否要求供应商按增值税模式进行报价?

  答:需要列明报价、税额及税率。需要招标要求、评定标环节更全面考虑税负影响。

  32、假如房地产企业与建安等供应商在营改增之前已签订的采购业务,供应商在营改增后税率上升所新增的税负差要求房地产企业来承担,如何与供应商交涉?

  答:由于建筑业这次也一并纳入营改增体系,对于建筑业供应商而言,由于其前端可取进项抵扣税额有限,可能造成税负水平提升,因此,有可能将税负转嫁给房地产企业。对房企来说:

  首先,需要对上游供应商成本结构有足够了解。了解其人工、砂石等进项可抵扣情况,实际成本负担变动情况。

  其次,基于共赢原则,结合自身议价能力确定合理分摊比例。基于长期合作、自身品牌、议价能力、供应商谈判实力等确定一个合理水平。

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