2014注会考试《税法》小税种之土地增值税

税法之土地增值税

　　注会税法的土地增值税法内容不仅在选择题中容易出现与契税相结合的多选题，而且还容易单独出现计算题，除了三大流转税(增消营)和两个所得税(企个)外，最容易出现计算题的就是土地增值税了。为了使计算正确，第一步就是要判断是否征税，其次才是税前扣除问题，最后是计算增值额(需要记住税率)。以下分别总结本章的重要考点。

　　一、【有偿 国有】 我国土地政策的特殊性决定了我们在学习本章内容时要区分一些重要概念，比如集体土地要变为国有土地时才可以谈转让问题。“转让”(在二级市场)和“出让”(一级市场)又是不同的概念，出让是不征土地增值税的。

　　二、【征税范围】应征、不征、免征内容具体整理(必须掌握，仍对照“有偿”和“国有”、“转让”这几个关键词)

　　1.属于土地增值税的征税范围的情况(应征)

　　(1)出售国有土地使用权

　　(2)取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的

　　(3)存量房地产买卖

　　(4)抵押期满以房地产抵债(发生权属转让)

　　(5)单位之间交换房地产(有实物形态收入)

　　(6)投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资

　　(7)投资联营后将投入的房地产再转让的

　　(8)合作建房建成后转让的

　　2.不属于土地增值税的征税范围的情况(不征)

　　(1)房地产继承(无收入)

　　(2)房地产赠与(对象有限定，无收入)

　　(3)房地产出租(权属未变)

　　(4)房地产抵押期内(权属未变)

　　(5)房地产的代建房行为(权属未变)

　　(6)房地产评估增值

　　3.免征土地增值税的情况(免征或暂免征收)

　　(1)个人之间互换自有居住用房地产

　　(2)合作建房建成后按比例分房自用

　　(3)与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到被投资企业

　　(4)企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中

　　(5)国家依法征用收回的房地产

　　(6)建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的

　　(7)企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的

　　(8)居民个人转让住房

　　三、【有偿、转让、国有之含义】理解上述征税范围要掌握核心关键词：“有偿”即取得收入、“转让”即权属发生改变、“国有”(不解释，不是国有的话，转让是非法的。)。另外特别指出：我国土地使用权可以转让，土地所有权是不能转让的。

　　四、关于税率

　　土地增值税的税率是需要记忆的，尽管偶尔在有些考试或许会给出，但出题人不给出该税率是十分正常的。总之，记住这个税率没有坏处。

　　表格(唯一的四级超率累进税率)

　　土地增值税税率表
 

注：累进依据为相对数，具体来说，是增值额和扣除项目金额之间的比率。

　　五、【应税收入】转让房地产取得的应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　六、扣除项目(计算题出题点)

　　(一)取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)

　　包括地价款(土地出让金或者实际支付的地价款)和取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的有关费用。

　　(二)房地产开发成本(适用新建房转让)

　　包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　(三)房地产开发费用(适用新建房转让)

　　1.纳税人能够按转让房地产项目分摊利息支出并能够提供金融机构贷款证明的：

　　允许扣除的开发费用=利息+(取得使用权支付的金额+开发成本)*5%以内。

　　2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的(全部使用自有资金没有利息支出时按此处理)：

　　允许扣除的开发费用=(取得使用权支付的金额+开发成本)*10%以内。

　　3.纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其费用扣除不可以同时使用以上两种方法。

　　(四)与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让)

　　1.房地产开发企业涉及的具体税金有：营业税以及由此产生的城建税、教育费附加和地方教育附加。计算时注意营业税按照全额纳税(税率5%)、城建税根据城市、建制镇的不同税率会不同。

　　2.非房地产开发企业涉及的具体税金：比房地产开发企业多了个印花税 ，税率按“产权转移书据”0.05%(即万分之五)。由于房地产开发企业的印花税已经计入管理费用，所以不再单独计算扣除。