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第八章 土地增值税法
一、考纲
（一）纳税义务人
（二）征税范围
1.征税范围
2.征税范围的界定
3.对若干具体情况的判定
（1）以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的
（2）以继承、赠与方式转让房地产的
（3）房地产的出租
（4）房地产的抵押
（5）房地产的交换
（6）以房地产进行投资、联营
（7）合作建房
（8）企业兼并转让房地产
（9）房地产的代建房行为
（10）房地产的重新评估
（三）税率
（四）应税收入与扣除项目的确定
1.应税收入的确定
（1）货币收入
（2）实物收入
（3）其他收入
2.扣除项目的确定
（1）取得土地使用权所支付的金额
（2）房地产开发成本
（3）房地产开发费用
（4）与转让房地产有关的税金
（5）其他扣除项目
（6）旧房及建筑物的评估价格
（五）应纳税额的计算
1.增值额的确定
2.应纳税额的计算方法
（六）税收优惠
1.对建造普通标准住宅的税收优惠
2.对国家征用收回的房地产的税收优惠
3.对个人转让房地产的税收优惠
（七）征收管理与纳税申报
1.加强土地增值税的征收管理
2.纳税地点
3.纳税申报
二、本章变化内容
与2004年教材相比本章没有新增内容，只是税收优惠中删除了“对1994年1月1日前签订转社合同的房地产的税收优惠”。
三、历年考题评析
一、单项选择题
1．下列各项中，应征收土地增值税的是（ ）。（2002年）
A．赠予社会公益事业的房地产
B．个人之间互换自有居住用房地产
C．抵押期满权属转让给债权人的房地产
D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产
〔答案〕C
〔解析〕房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地增值税。
2．某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（ ）。（2003年）
A．1500万元
B．2000万元
C．2500万元
D．3000万元
〔答案〕D
〔解析〕房地产开发费用的财务费用，凡不能按转让房地产项目计算分摊银行借款利息，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除，应扣除的房地产开发费用为10000×10%＝1000万元；其他扣除项目是指按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本的20%计算的加计扣除费用，其他扣除项目＝10000×20%＝2000万元。则应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”＝1000＋2000＝3000万元。
3．某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税金2.5万元）。该企业应缴纳土地增值税（）
A．96.75万元
B．97.50万元
C．306.75万元
D．307.50万元
〔答案〕C
〔解析〕扣除项目金额＝3700＋277.5＝3977.5万元，土地增值额＝5000－3977.5＝1022.5万元，增值额与扣除项目比率＝1022.5÷3977.5≈26％，适用税率为30％，扣除率为0，应纳土地增值税＝1022.5×30％＝306.75万元。（注：非房地产企业转让不动产的印花税可以作为税金项目扣除。）
二、多项选择题
1．在计算土地增值税应纳税额时，纳税人为取得土地使用权支付的地价款准予扣除。这里的地价款是指（ ）。（2002年）
A．以协议方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金
B．以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款
C．以拍卖方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金
D．以行政划拨方式取得的土地使用权变更为有偿使用的，为补交的土地出让金
〔答案〕ABCD
〔解析〕上述四种情况是纳税人为取得土地使用权支付的地价款。
2．下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（ ）。（2003年）
A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的
B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的
C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的
D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的
〔答案〕AB
〔解析〕AB选项均未发生不动产权属的实质移动，不属于征税范围。
3．下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）
A．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，减半征收土地增值税
B．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税
C．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20％的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税
D．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税
〔答案〕BD
〔解析〕纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；超过20％的，应就其全部增值额按规定计税，故B、D选项正确。
三、判断题
1．对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，应当征收土地增值税。（ ）（2002年）
〔答案〕×
〔解析〕由于企业兼并转让的房地产，暂不征收土地增值税。
2．土地增值税的法人纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。当转让的房地产所在地与纳税人机构所在地或经营所在地一致时，在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如转让的房地产所在地与其机构所在地或经营所在地不一致时，按税收管理的源泉控制原则，也可由转让的房地产所在地税务机关委托纳税人机构所在地税务机关代收代缴土地增值税。（ ）（2003年）
〔答案〕×
〔解析〕转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，应在房地产坐落地所
管辖的税务机关申报纳税。
3．个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满3年或3年以上的，免于征收土地增值税。（）
〔答案〕×
〔解析〕根据税法规定：居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年，减半征税；居住未满3年按规定征税。
四、综合题
2004年考题综合题第2题，与企业所得税结合：某市轿车生产企业为增值税一般纳税人，2003年度账面记载注册资本10000元、职工1200人，当年相关经营情况如下：
（1）～（4）增值税与消费税业务
（5）转让10年前建成的旧生产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元。该车间经有权机构评估，成新度为30％，目前建造同样的生产车间需要1500万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用20万元；
（6）转让一块土地使用权，取得收入560万元。年初取得该土地使用权时支付金额420万元，转让时发生相关费用6万元；
……与企业所得税相关业务（见第十四章）
要求：按下列顺序回答问题：
（1）分别计算该企业2003年应缴纳的消费税、增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税；
……（2004年，本题12分，土地增值税1分）
答案：
土地增值税：
转让旧生产车间的土地增值额
＝1200－1500×30％－80－20－1200×5％×（1＋7％＋3%）＝1200－450－80－20－66
＝1200－616＝584（万元）
增值率＝584÷616×100％＝94.81％
应缴纳土地增值税＝584×40％－616×5％＝233.6－30.8＝202.8（万元）
转让土地使用权的土地增值额＝560－420－6－（560－420）×5％×（1＋7％＋3%）＝560－433.7＝126.3（万元）
增值税＝126.3÷433.7×100％＝29.12％
应缴纳土地增值税＝126.3×30％＝37.89（万元）
会计应纳土地增值税＝202.8+37.89＝240.69（万元）
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